Tôi là Nguyễn Thị Huế, chuyên gia bất động sản. Tôi viết bài này không phải để đưa cho bạn một “công thức bí mật” rồi hứa rằng chỉ cần làm theo là giàu trong nháy mắt. Tôi chưa từng tin vào “công thức thành công” kiểu đó, và càng không tin vào những lời rao giảng rằng bạn có thể dễ dàng đánh bại thị trường chỉ bằng vài mẹo vặt. Thực tế, rất nhiều tiền của, rất nhiều năm tháng của nhà đầu tư đã biến mất chỉ vì một ham muốn quá quen thuộc: muốn giàu nhanh. Nếu bạn đang tìm một lối tắt, bài viết này không dành cho bạn. Bởi vì trong đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản, thành công không có đường tắt, chỉ có kỷ luật, phương pháp luận và một mô hình tư duy đúng.
Bài viết này giống như một lời mở đầu cho một chuỗi tư duy, nơi mỗi khái niệm là một mảnh ghép. Bạn không cần bí kíp, bạn cần một cách nhìn. Bạn không cần “đoán đúng” thị trường, bạn cần hiểu thị trường vận hành ra sao để không bị nó kéo đi theo cảm xúc. Và khi bạn có mô hình tư duy đủ vững, bạn sẽ không còn bị giật dây bởi những “tin nóng”, những lời xúi giục, những đợt tăng giá hay giảm giá đầy kịch tính. Bạn sẽ chủ động, bình tĩnh và ra quyết định như một người có quyền lựa chọn, chứ không phải như người bị ép buộc.
Thị trường bất động sản là gì khi ta bỏ lớp ồn ào đi?
Khi nói về thị trường, nhiều người hình dung ra một thứ gì đó khổng lồ, bí ẩn và đầy quyền lực, như thể nó có thể “ra lệnh” cho bạn phải mua, phải bán, phải sợ hãi, phải tham lam. Nhưng nếu bóc tách đến tận cùng, thị trường chỉ là tập hợp những người tham gia mua bán với nhau ở một thời điểm. Mỗi người có một mức hiểu biết, một kỳ vọng, một góc nhìn khác nhau về tương lai, và khi tất cả hành động cùng lúc, họ tạo ra “giá”.
Trong bất động sản cũng vậy. Giá một lô đất, một căn nhà, một dự án, suy cho cùng là điểm cân bằng tạm thời giữa những người muốn mua và những người muốn bán, giữa niềm tin và nỗi sợ, giữa kỳ vọng và thất vọng. Hiểu như vậy để bạn không còn thần thánh hóa thị trường. Thị trường không phải “thánh phán”, thị trường là “đám đông” cộng lại. Và đám đông thì đôi khi rất đúng, nhưng đôi khi cũng có thể sai một cách điên rồ.
Trong đầu tư, có một hình ảnh tôi muốn bạn nhớ, bởi nó cực kỳ hữu ích để giữ bình tĩnh. Hãy tưởng tượng thị trường là một “quý ông” ghé qua nhà bạn mỗi ngày, đưa ra một mức giá khác nhau cho cùng một tài sản. Có ngày ông ấy hưng phấn, ông ấy trả giá rất cao vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Có ngày ông ấy u uất, ông ấy nhìn đâu cũng thấy tận thế và muốn bán tháo hoặc ép bạn bán rẻ. Nhưng ông ấy không có quyền bắt bạn giao dịch. Ông ấy chỉ đưa giá. Quyền quyết định nằm hoàn toàn ở bạn.
Từ “quý ông thị trường” đến nhà đầu tư bất động sản: Ai phục vụ ai?
Điểm khác biệt giữa nhà đầu tư trưởng thành và nhà đầu tư non tay nằm ở chỗ này: người trưởng thành hiểu rằng thị trường sinh ra để phục vụ lợi ích của họ, không phải để ra lệnh cho họ. Nếu hôm nay thị trường đưa giá vô lý, bạn có quyền phớt lờ. Nếu hôm nay thị trường đưa giá hấp dẫn, bạn có quyền tận dụng. Bạn không cần giao dịch mỗi ngày chỉ vì thị trường đang “gõ cửa” mỗi ngày.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản lại làm ngược. Họ để giá mỗi ngày, tin tức mỗi ngày, lời nói của đám đông mỗi ngày ảnh hưởng đến quyết định của họ. Thế là họ tự biến lợi thế lớn nhất của mình thành nhược điểm chí mạng. Bất động sản vốn là sân chơi cho người có tầm nhìn và sự kiên nhẫn, vì bạn không bị ép phải “bấm nút” liên tục. Nhưng nếu bạn liên tục chạy theo biến động cảm xúc của thị trường, bạn sẽ đánh mất chính lợi thế đó.
Hãy nghĩ đơn giản như thói quen uống cà phê. Nếu bạn là người uống cà phê mỗi ngày, bạn sẽ vui hay buồn khi giá cà phê giảm? Phần lớn sẽ vui, vì bạn mua được thứ mình cần với giá rẻ hơn. Vậy tại sao khi “giá tài sản tốt” giảm, bạn lại buồn bã? Tại sao khi “giá tài sản tốt” tăng, bạn lại phấn khích đến mức lao vào mua bằng mọi giá? Điều vô lý nằm ở cảm xúc, không nằm ở tài sản.
Nếu mục tiêu của bạn là tích lũy tài sản chất lượng trong tương lai, thì giá giảm hợp lý là cơ hội, không phải thảm họa. Ngược lại, phấn khích mua khi thị trường đang nóng bỏng có thể là cách nhanh nhất để bạn trả giá đắt cho sự thiếu kỷ luật.
Tư duy đầu tư bất động sản cần một chuẩn mực: Đủ tốt nghĩa là gì?
Một câu hỏi mà nhà đầu tư ít khi tự hỏi mình trước khi xuống tiền là: “Đủ tốt” nghĩa là gì? Một thương vụ lời 10% có tốt không? 20% có tốt không? Hay chỉ cần không lỗ đã là tốt? Nếu thiếu chuẩn mực, bạn sẽ luôn cảm thấy mình “ổn” chỉ vì tài khoản đang xanh, chỉ vì người khác đang khen khu vực đó “lên”, chỉ vì môi giới nói “đang rẻ”. Nhưng xanh hay đỏ không nói lên hiệu quả. Hiệu quả phải được đo bằng một chuẩn mực so sánh rõ ràng.
Trong đầu tư tài chính, người ta so sánh với “thị trường chung” hoặc một chỉ số đại diện. Trong bất động sản, bạn cũng cần một chuẩn mực tương tự, dù không có chỉ số hoàn hảo. Chuẩn mực đó có thể là tốc độ tăng giá trung bình của khu vực, là mức tăng của phân khúc tương đương, là tỷ suất sinh lời cho thuê so với lãi suất, là khả năng thanh khoản khi cần thoát hàng. Nếu bạn bỏ ra nhiều công sức nghiên cứu, nhiều thời gian đi xem, nhiều năm ôm tài sản, mà kết quả chỉ ngang hoặc kém hơn việc chọn một phương án đơn giản hơn, thì bạn cần xem lại mô hình tư duy của mình.
Nhà đầu tư chuyên nghiệp không “thích” thương vụ vì nghe hay. Họ đo nó. Họ đặt nó vào hệ quy chiếu. Họ hỏi: tài sản này có lợi thế gì so với mặt bằng chung? Tôi đang được trả công xứng đáng cho rủi ro và công sức của mình hay không? Và quan trọng hơn, tôi có đang bị cảm xúc thị trường kéo đi hay không?
Thị trường thường đúng… cho đến khi nó sai: Cơ hội hiếm hoi dành cho người bản lĩnh
Có một sự thật cần chấp nhận để trưởng thành trong đầu tư: trong phần lớn thời gian, thị trường vận hành khá hợp lý. Đám đông cạnh tranh, thông tin lan nhanh, kỳ vọng được điều chỉnh liên tục, nên những “món hời hiển nhiên” không xuất hiện mỗi ngày. Bởi vậy, phần lớn thời gian trong đầu tư sẽ giống như công việc của một phi công: một chuỗi ngày dài buồn chán xen kẽ một vài khoảnh khắc kinh hoàng.
Trong bất động sản, bạn cũng sẽ thấy điều đó. Nhiều năm thị trường đi ngang, thanh khoản chậm, tin tức ồn ào nhưng thực tế không thay đổi mấy. Và rồi đôi lúc, một cú sốc xuất hiện. Có thể là khủng hoảng kinh tế, có thể là chính sách thắt chặt, có thể là tâm lý hoảng loạn lan nhanh khiến giá bị đẩy xuống dưới giá trị thực. Lúc đó, thị trường có thể sai một cách rõ ràng. Nhưng trớ trêu thay, chính lúc đó mới là lúc cơ hội lớn xuất hiện.
Vấn đề là, để nắm cơ hội, bạn cần sức mạnh tâm lý phi thường. Bởi vì khi thị trường hoảng loạn, mọi người xung quanh bạn đều bán tháo, đều cảnh báo, đều nói “tận thế”. Đứng yên đã khó, xuống tiền còn khó hơn. Đầu tư, suy cho cùng, là trò chơi tâm lý nhiều không kém trò chơi tư duy. Bạn có thể rất thông minh, nhưng vẫn bán tháo theo đám đông chỉ vì ai cũng đang làm vậy. Và nếu bạn đã từng trải qua một chu kỳ thị trường, bạn sẽ hiểu: không phải thiếu kiến thức làm bạn thua, mà là thiếu kỷ luật và thiếu mô hình tư duy khiến bạn gãy.
Lời kết: Hành động ngay hôm nay bằng một việc nhỏ nhưng thay đổi cả hành trình
Bạn không cần lao vào mua ngay một tài sản sau khi đọc bài này. Nhưng bạn cần hành động ngay hôm nay theo cách của người trưởng thành. Hành động đó là xây cho mình một mô hình tư duy, bắt đầu bằng việc ngừng tìm “công thức giàu nhanh”, ngừng nghe những lời hứa hẹn dễ dãi, và chuyển sang đặt câu hỏi đúng: tôi đang mua giá hay mua giá trị? tôi đang hành động vì chiến lược hay vì cảm xúc? tôi có quyền phớt lờ “quý ông thị trường” hôm nay hay không?
Nếu bạn làm được điều đó, bạn đã bước một bước lớn hơn rất nhiều so với số đông. Bởi vì số đông vẫn đang bị thị trường điều khiển. Còn bạn bắt đầu điều khiển chính mình. Và khi bạn điều khiển được chính mình, bạn mới có thể điều khiển được dòng tiền, tài sản và tương lai.
ĐỌC THÊM NHIỀU BÀI VIẾT TẠI: NGUYỄN THỊ HUẾ